يكسان سازي قراردادها گامي نو در ايجاد تحول درنظام بنگاه هاي املاك و خودرو كشور

نوشته شده در حقوق ثبت

يكسان سازي قراردادها گامي نو در ايجاد تحول درنظام بنگاه هاي املاك و خودرو كشور

درچند روز گذشته اخباري در روزنامه ها و سايت كانون وكلاي دادگستري در خصوص اجراي طرح ساماندهي مشاورين املاك و خودرو توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور منتشر شد . سازمان ثبت از اجراي طرح مزبور در مرحله اول از طريق تنظيم قراردادهاي مردم در فورمتهاي استاندارد خبر دارد . 

با عنايت به اينكه اينجانب يكي از دستاندركاران تهيه طرح ساماندهي مشاوران املاك و خودرو بودهام با توجه خود اجراي طرح حاضر را با توجه به حجم و وسعت آن و با لحاظ نابساماني و گسيختگي حوزه املاك و خودرو و خلاهايي كه در اين زمينه وجود دارد اين حركت نو را به فال نيك گرفته در عين حال به اين نكته نيز بايد اشاره كرد كه مسئولينامر با توجه به وجودپيشينه قانوني تحت عنوان قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷وآئين نامه دلالي معاملات ملكي مصوب ۱۳۱۹ به نوعي به تكاليف قانوني موجود پس از گذشت حدود ۶۰ سال عمل نموده و اميد است اجراي صحيح و كامل طرح مذكور كه با مطالعه قوانين و مقررات مربوط به مشاورين املاك و خودرو در كشورهاي مختلف تهيه شده گامي موثر در تحقق اهداف قوه قضائيه مطرح در قانون اساسي و ارائه خدماتي مناسب ، پيشرو ، پويا و با استفاده از آخرين اطلاعات و اصلاحات علمي و متدهاي انفورماتيك و روشهاي حقوقي و با هدف ساده سازي روشها، سرعت و سهولت در امور ، تحكيم و ثبات در معاملات و كاهش دعاوي مطرح در دادگاهها برداشت.

همانگونه كه رياست محترم قوه قضائيه در سخناني اظهار داشتند كه در حدود ۲۵ درصد اختلافات و دعاوي مردم در خصوص معاملات تنظيمي در بنگاههاي املاك و خودرو ميباشد اجراي صحيح و كامل طرح ميتواند موجبات رضايتمندي آحاد جامعه و خدمت رساني مطلوب به مردم را بعنوان يك نهضت ماندگار سبب گردد بر اين اساس به لحاظ اجراي مرحله اوليه طرح كه يكسانسازي فرمتهاي تنظيمي توسط مشاوران املاك و خودرو ميباشد با تاكيد بر اهميت و آثار اين موضوع مطلب حاضر در خصوص اهميت و ضرورت و دلايل و اهداف استاندارسازي فرمتهاي تنظيمي در بنگاههاي املاك و خودرو بحضور تقديم ميگردد. 


مفهوم استانداردسازي :
استانداردسازي در حوزه قراردادهاي تنظيمي بين طرفين معامله به معني يكسان ومتحدالشكل ساختن شكل و ماهيت يك قرارداد به گونهاي كه در يك حوزه جغرافيايي مشخص لازم است، افراد براي رفع نيازهاي حقوقي خود به اجبار و يا به توصيه از اسناد متحدالشكل از حيث محتوا ظاهر و چارچوب واحد حقوقي استفاده نمايند.

مكانيسمهاي استانداردسازي فرمتهاي قرارداد:

۱-گاهي ممكن است قراردادهاي استاندارد همچون يك قانون ، آئين نامه و دستورالعمل با جنبه كاملاً الزامي جهت استفاده به افراد تحميل شود به گونهاي كه افراد موظف شوند از تمام مفاد و شكل سند استاندارد در قراردادهاي جاري تنظيمي في مابين استفاده كنند. از جمله محاسن مهم اين سياست اتخاذي ايجاد وحدت حقوقي در روابط افراد ، كاهش اختلافات احتمالي با الزام افراد به حركت در يك مسير حقوقي معين است . شايد عيب مهم چنين كاركردي الزام افراد و ايجاد تهديد و تضييقاتي دررابطه آزاد متعاملين و تعارض آن با اصل اراده آزاد يا حاكميت اراده افراد باشد ودرحقيقت آنان را ازهرگونه ابتكار و تغييرات در شكل ، محتوا و اثر قرارداد باز دارد.

۲-روش ديگر ميتواند به اين صورت باشد كه حداقلي از شرايط شكلي ماهوي درمفاد موضوعات قرارداد به عنوان شرايط استاندارد و به اجبار براي افراد تنظيم و درنظر گرفته شود . در عين حال طرفين ميتوانند علاوه بر موارد مذكور كه جنب&#۱۷۲۸; الزامي دارند راساً مبادرت به اندراج هرگونه شرايط وآثار دلخواه در قرارداد بنمايد منوط به اينكه با حداقل شرايط الزاميمغايرت نداشته باشدكه عموماً اين امردرستوني تحت عنوان توضيحات قيدميگردد. اين روش مثل ايجاد سلسله مراتب رعايتي بين قوانين امري و تكميلي است .

علل و اهداف استانداردسازي فرمتهاي قرارداد :

۱-كثرت و تراكم معاملات و سامان بخشيدن به امور مردم

امروزه بخش اعظمي از معاملات مردم در حوزه املاك و خودرو در بنگاههاي املاك و خودرو تنظيم ميگردد. كثرت و تراكم معاملات از يك سو و توجه به اين موضوع كه تمام خواستههاي متعاملين كه جوهره اصلي يك قرارداد است زماني ميتواند در مسير صحيح و قانوني و به دور از هرگونه اختلاف سير كند كه متن قرارداد منعقده با خواستههاي طرفين و ضوابط قانوني تطابق داشته باشد. حال اگر يك قرارداد كه با نظر و توافق متعاملين در بنگاههاي املاك و خودرو تنظيم و انشاء ميگردد از ساختار حقوقي و قانوني لازم برخوردار نباشد چه بسا ضررهاي جبرانناپذيري بر روابط فردي افراد و همچنين بر پيكره اجتماع وارد آيد با اين وجود ضرورت استانداردسازي فرمتهاي قراردادها در بنگاههاي املاك و خودرو با لحاظ اهميت موضوع و ارتباط آن با حقوق مردم و آثار آن موضوعي حائز اهميت است چرا كه درغير اين صورت ، مبهم يا ناقص بودن قراردادهاي تنظيمي توسط مشاوران علاوه بر تضرري كه به اقتصاد خانوادههايي كه كليه درآمد و دارايي خويش را جهت تهيه يك باب آپارتمان يا خودرو اختصاص ميدهند وارد مينمايد از لحاظ اجتماعي، سياسي وقضايي نيز آثار زيانباري درپي خواهد داشت براين اساس با لحاظ كثرت معاملات و تعدد انواع معاملات تنظيمي در بنگاههاي مشاوران املاك و خودرو و توجه به ظرافتها و پيچيدگيهاي حقوقي كه در قراردادها وجود دارد استاندارسازي قراردادها موجب استحكام قراردادها و جلوگيري از تنظيم قراردادهاي متعدد كه داراي آثارحقوقي مختلف ودربرخي مواقع متعارض ميگردد خواهد بودكه درنتيجه اين امر خود موجبات سامان بخشي به امور مردم خواهد بود.

۲-كاهش اختلافات و تحقق اهداف قوه قضائيه در امر قضازدايي

نظر به كثرت عظيم معاملات افراد كه در حوزه بنگاههاي املاك و خودرو صورت ميپذيرد بالطبع وجود قراردادهاي مختلف با مباني حقوقي غير يكسان كه توسط افرادي با اطلاعات حقوقي مختلف و عموماً درحد نامناسب و كم تنظيم ميگردد ميتواند موجبات ايجاد اختلاف وتخاصم بين متعاملين گردد . بالطبع هرگونه اختلاف و دعوي در اين حوزه بطور مستقيم در تراكم و انباشت دعاوي در محاكم و دادگاهها از يك سو و همچنين ايجاد پيچيدگي و اطاله دادرسي كه نتيجه آن نارضايتي مردم است موثر خواهد بود. درحال حاضر با توجه بهعدم وجود متنهاي واحد گاهي پيشزمينههاي ذهني متعاملين در جهت خلاف يكديگر صاحب ماهيتي ميشود كه يا در مفاد قرارداد به آن اشاره نشده يا بطور كلي مخالف ماهيت واقعي قرارداد ميگردد در حاليكه يكي از اهداف مهم استاندارد شدن قراردادها ساماندهي روابط متعاملين از يك سو و جلوگيري از ايجاد هرگونه اختلاف و يا كاهش اختلافات و دعاوي از سوي ديگر و جلوگيري از تفاسير متعدد از قراردادها ، وتسهيل وظايف مشاورين املاك و خودرو و در نتيجه تسريع دراجراوتحقق اهداف سياستهاي قضايي دركاهش ورودي دعاوي بهمحاكم و به نوعي قضازداييخواهد بود.


۳-برطرف ساختن مشكلات موجود در رويه قضايي و دكترين
معضلاتي كه نظام قضايي از يكسو و مشاورين املاك و خودرو و مردم از سوي ديگر به شدت با آن روبرو هستند موضوع استنباط مختلف از قراردادها به لحاظ تنوع در تنظيم قراردادها و بالطبع تحقق آثارحقوقي مختلف به ويژه درخصوص قولنامه و مبايعه نامههاي تنظيمي ميباشد كه اذهان حقوقدانان، متخصصين ، و دادگاهها را به شدت به چالش درآورده است و به تناقض، ابهام و سردرگمي انجاميده و اين موضوعي است كه بداهت و وضوح آن بر كسي پوشيده نيست. بنابراين استانداردسازي كوششي در جهت حل و رفع هرگونه استنباط و استنتاجات مختلف و تحقق وحدت رويه قضايي و اعتبار بخشي به معاملات تنظيمي در بنگاهاي املاك و خودرو در سيستم قضايي كشور ميباشد.


۴-برطرف كردن نواقص و ضعفهاي شديد در متن در مفاد قراردادها
به لحاظ اينكه فرمتهاي موجود در بنگاههاي املاك و خودرو به صورت واحد تنظيم نگرديده است هر يك از بنگاهها فرمت مخصوص به خود را دارند و با نگاهي به آمار بدست آمده از تعداد بنگاههاي املاك و خودرو كه در حدود ۳۰۰۰هزار بنگاه بر آورد شده است و شرايط موجود در فرمتهاي تنظيمي درخيلي موارد با هم تفاوت بنيادي پيدا مينمايند. نظر به كميت بنگاههاي موجود و اختلاف فاحش در كيفيت و كارايي نيروي انساني موجود درآنها عملاً فرمتهايي كه تنظيم ميشود هم به لحاظ ساختاري و هم به ويژه از حيث ماهيت و محتواي آن داراي ، تضاد ، تناقض و ابهامات ونقايص و مشكلات فراواني است.عمدهترين دليل كثرت دعاويدردادگاهها نيز ناشي ازاين استكه اراده تراضي شده افراددرقالب يك چارچوب واحدومعينتنظيم وابزار نميشود .يكي از اهداف اصلي استانداردسازي فرمتها كاستن ازمشكلات و نواقص موجود درمفاد ومتن قراردادها ورسيدن به وضعيت مطلوب با تهيه فرمتهاي الگو ميباشد.


نتيجه گيري:
مواردي كه به اجمال ذكر گرديد آنگاه كه با نقش اساسي كه استانداردسازي در سادهسازي امورو رابطه حقوقي افراد و بالطبع ساماندهي نظام حقوقي و تحكيم امنيت و ثبات حقوقي افراد تلفيق شود ضرورت مضاعف و خاص سياست استاندارد كردن قراردادها را در حوزه عملكرد مشاورين املاك و خودرو به خوبي نشان ميدهد. در همين حال استاندارد گرديدن فرمتها و مفاد قراردادهاي تنظيمي در حوزه مشاورين املاك و خودرو باعث به حداقل رسيدن مشكلات و دعاوي مردم با لحاظ آموزشهاي ارائه شده به مشاوران و همچين استفاده آنان از مشاوران حقوقي و وكلا درتنظيم قراردادها خود موجبات افزايش بهرهوري وآگاهسازي ورضايتمندي متصديان بنگاههاي املاكوخودرودرمقابل ديدگاه عمومي خواهد شد.

مسلم است با توجه به فعاليت تخصصي كه صرف تهيه فرمتهاي استاندارد شده است.

اميد آن ميرود كه با اجراي كامل طرح و برنامهريزي شده ساماندهي مشاوران املاك و خودرو و توجه به ضوابط و شرايط تاسيس بنگاههاي مشاورين املاك و خودرو موجبات بهبود و افزايش كمي و كيفي خدمات مشاوران املاك و خودرو و همچنين بهينهسازي ساختاري نيروي انساني شاغل در دفاتر مشاوران املاك و خودرو و ايجاد زمينه اشتغال نيروي انساني متخصص و افزايش اعتماد عمومي به مشاوران از طرف ديگر موجبات پيشگيري از وقوع اختلافات بين اشخاص و كاهش پروندههاي قضايي در محاكم و توسعه قضايي در نظام حقوقي و اجتماعي كشور گردد .


پي نوشت :
نويسنده بهنام حبيب زاده

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

آخرین ارسالهای کاربران